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住宅にかかる税金

住宅を購入したり、資金の贈与を受けたり、保有したりするには各種の税金がかかります。印紙税や消費税、贈与税、固定資産税、都市計画税などの特徴を紹介しますので、自然素材の家を建てたいとお考えの方は参考にしてください。

住宅にかかる税金の種類

住宅にかかる税金を、住宅の購入時にかかる税金・住宅購入資金の贈与にかかる税金・住宅の保有にかかる税金の3つに分けて紹介します。

まず、住宅の購入時にかかる税金には、主に以下の4つがあります。

印紙税とは、住宅購入のために契約書を交わす際にかかる税金のことです。契約書に印紙を貼って、割印することによって納税します。家を購入するための売買契約と住宅ローン契約(金銭消費貸借契約)それぞれに印紙税がかかります。

印紙税の税額は、契約書に記載されている金額によります。金額が1,000万円超5,000万円以下なら2万円です。売買契約は住宅価格、住宅ローン契約は借入額をご確認ください。

参照:国税庁公式サイト | No.7140 印紙税額の一覧表(その1)第1号文書から第4号文書まで

消費税

消費税は、不動産会社から建物を購入したり仲介サービスを受けたりする際にかかる税金のことです。たとえば、住宅の建物部分の費用や、不動産会社に売主との間を仲介してもらうときに支払う仲介手数料、住宅を建てるときの建築請負工事代金に消費税10%がかかります。

ただし、土地は消費するものではないため、消費税はかかりません。

参照:国税庁公式サイト | No.6225 地代、家賃や権利金、敷金など

登録免許税

登録免許税とは、土地や建物を購入したとき、所有権を登記する際にかかる税金を指します。税額は、土地と建物それぞれの固定資産税評価額に一定の税率をかけた金額です。住宅ローンの利用において土地や建物に抵当権を設定する場合は、抵当権の登記にも登録免許税がかかります。なお、床面積が50㎡以上の場合は、税率が軽減されます。

参照:国税庁公式サイト | No.7191 登録免許税の税額表

不動産取得税

不動産取得税は、新築や増改築、売買、交換、贈与などで不動産を取得した際にかかる税金です。税額は、土地と建物それぞれの評価額に4%をかけて計算します。ただし、床面積が50㎡以上240㎡以下であるなど、一定の要件を満たす新築住宅や長期優良住宅には、税率が3%となる軽減措置が設けられています。

参照:東京都主税局公式サイト | 不動産取得税

つぎに、住宅購入資金の贈与にかかる税金は、主に以下の2つの制度から課税・控除されるものです。

暦年課税制度(贈与税)

暦年課税制度に定められた贈与税は、住宅の購入や新築、増改築をするために親や祖父母から資金の贈与を受けた際にかかる税金です。贈与税の額は、以下の計算式で算出されます。

贈与税額=「課税価格(=「贈与を受けた財産の合計額」-「基礎控除額110万円」)」×「課税価格に応じた税率」-「適用控除額(200万円以下の基礎控除後課税価格を除く)」

参照:国税庁公式サイト | No.4408 贈与税の計算と税率(暦年課税)

相続時精算課税制度

相続時精算課税制度には、特例が設けられています。資金を贈与されたときに納めた贈与税相当額を贈与者が亡くなった際の相続税から控除できる制度です。

そして、住宅の保有にかかる税金には、主に以下の2つが挙げられます。

固定資産税

固定資産税は、住宅を保有していると毎年かかる税金です。税額は、固定資産税評価額に標準税率1.4%をかけて計算されます。

都市計画税

都市計画税も、固定資産税と同様毎年かかる税金です。固定資産税とセットで課税されます。固定資産税評価額に制限税率0.3%をかけて求めた額が、都市計画税の税額です。この制限税率は国が定めた上限で、実際の税率は市区町村が定めています。

固定資産税と都市計画税の納付書は、毎年3月に1年分が市区町村から届きます。納付方法は、一括払いか4回の分割支払いのどちらかを選ぶことが可能です。ただし、一括払いの場合でも割引はありません。

参照:東京都主税局公式サイト | 固定資産税・都市計画税(土地・家屋)

税金の優遇制度とは?

上記の税金には優遇制度が設けられています。代表的な制度は、以下の5つです。

住宅ローン控除とは、住宅ローンを契約して家を取得した場合に毎年ローン残高の1%相当額が所得税から控除される制度です。

印紙税の軽減措置は、不動産取引にかかわる契約書のうち工事請負契約書と不動産譲渡契約書に関する印紙税が軽減されます。

登録免許税の軽減措置については、たとえば床面積が50㎡以上240㎡以下の新築住宅の場合、不動産取得日から約60日以内に都道府県の条例で定めるところにより申告すると適用されます。

固定資産税の軽減措置については、床面積が50㎡以上280㎡以下の住宅は当初3年間建物部分にかかる固定資産税が半額になるといった内容です。

参照:SUUMO公式サイト | すまい給付金や税金控除など、住宅購入の優遇制度まとめ

住宅ローン控除

住宅ローン控除(住宅ローン減税)とは、個人が住宅ローンを借り入れて住宅の新築・取得または増改築などをした場合に、住宅ローンの残高に応じて所得税が控除される制度のことです。所得税から控除しきれない場合は、翌年度の住民税からも一部控除されます。

2022年に税制改正が行われ、2022年以降に住宅ローン控除が適用されるケースについては控除率0.7%、控除期間は13年(既存住宅および増改築は10年)です。税制が改正される前の控除率は1%、控除期間は10年(特例措置で13年)でした。

控除率が下げられた理由としては低金利が長く続いている状態にあり、控除率1%だとローンにかかる利息以上の控除が受けられてしまっていたため。税負担の軽減という域を超えていたことから、控除率が引き下げられたとされています。

住宅ローンの最大控除額は住宅の性能や適用される年によって異なり、環境に配慮した住宅が優遇される内容になっています。たとえば長期優良住宅・低炭素住宅の場合、居住開始が2024年~2025年だと最大控除額は409.5万円です。ZEH水準省エネ住宅は318.5万円、省エネ基準適合住宅は273万円に設定されています。一方で、一定の省エネ基準適合を満たさない住宅については、住宅ローン控除が適用されません。

そのほかにも住宅ローン控除の適用を受けるには、住宅の種類ごとに設定されている適用条件を満たす必要があります。

参照:りそなグループ公式サイト | 住宅ローン控除(減税)制度の概要と計算方法、手続きの流れを徹底解説

印紙税の軽減措置

不動産取引は契約書に記載する金額が大きくなりやすく、印紙税の負担も軽くないことから、「不動産譲渡契約書」および「建設工事請負契約書」について印紙税の軽減措置が定められています。軽減措置自体は平成25年から施行されており、2022年の税制改正により現行の措置の2年間の延長(2022年4月1日~2024年3月31日)が決定しています。

軽減措置の対象となるのは、2024年3月31日までに作成された契約書のうち「不動産譲渡契約書に記載された契約金額が10万円を超えるもの」および「建設工事請負契約書に記載された契約金額が100万円を超えるもの」です。ちなみに、契約書に記載された契約金額が1万円未満のものについては非課税となります。

定められた金額を超える収入印紙を貼ってしまった、印紙税の納付の必要がない文書に収入印紙を貼ってしまった場合は、所轄の税務署長に過誤納となった文書の原本を提示して事実確認を受けることで、印紙税の還付を受けることが可能。軽減措置の対象になるのかどうか、税額がどのくらいになるのかなど印紙税で分からないことがある場合は、最寄の税務署(電話相談センター)に問い合わせましょう。

参照:国税庁公式サイト | 「不動産譲渡契約書」及び「建設工事請負契約書」の印紙税の軽減措置の延長について[pdf]

不動産取得税の軽減措置

不動産取得税には、3%の軽減税率が適用されます。さらに要件を満たすことで、新築住宅や中古住宅の課税標準額から一定の金額を控除する軽減措置を利用することが可能です。

新築住宅の場合、建物部分の固定資産税評価額から1,200万円が控除されます。軽減措置を適用した場合の不動産取得税の計算式は以下の通りです。

特例として長期優良住宅の認定を受けた場合は、控除額が1,300万円に引き上げられます。新築住宅の軽減措置を受けるための要件は「居住用の不動産であること」「住宅の延べ床面積が50㎡以上~240㎡以下」の2つ。延べ床面積には物置や車庫なども含まれるほか、増改築後の建物にも適用されます。

土地については軽減措置の仕組みが建物部分と異なり、不動産取得税の計算式は以下の通りです。

土地の不動産取得税は軽減額を最後に差し引き、さらに評価額に2分の1の控除率を乗じるのが特徴です。軽減額の決め方については、以下の2つのうち多いほうの額が税額から減額されます。

住宅の課税床面積は、200㎡が限度になります。また、土地の評価額に乗じる2分の1の特例と税率3%の軽減措置が適用されるのは、2024年3月31日までです。

参照:スゴい住宅ローン探し公式サイト | 不動産取得税って?軽減できるの?いくらかかるか計算方法も!

固定資産税の軽減措置

2022年度の税制改正によって、新築住宅に適用される固定資産税の軽減措置が2年間延長され、2024年3月31日までに新築された住宅が対象になります。

新築の戸建住宅に対する固定資産税の軽減措置を見てみると、1戸あたり120㎡相当分までを限度に固定資産税額の2分の1が減額されます。税額の計算式は以下の通りです。

この軽減措置は新築後から3年間(3階建以上の耐火・準耐火建築物は5年間)続き、4年目以降から本来の税額に戻ります。新築の戸建住宅で固定資産税の軽減措置を受けるための主な要件は「2024年3月31日までに新築された住宅であること」「住宅の居住部分の床面積が50㎡以上~280㎡以下であること」です。

土地の固定資産税の軽減措置については、土地の利用用途が住宅の場合、特例制度によって課税標準額が3分の1~6分の1に減額されます。6分の1の軽減が適用されるのは、小規模住宅用地(1戸あたり200㎡までの部分)です。200㎡を超える部分の土地は一般住宅用地に分類されて特例率が3分の1になります。

住宅用地の軽減措置は住宅を解体する、または用途を変えるといったことがない限り適用されるのが特徴。解体すると税額が3~6倍になるため、老朽化した空き家が解体されずに放置されている問題の遠因になっています。

参照:住宅の補助金・減税・優遇制度オールガイド 2021(令和3年)公式サイト | 住宅の固定資産税の軽減措置 2022(令和4年) 減税額比較シミュレーション