自然素材の家について、すべての情報を紹介sponsored by 石田工務店
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土地を購入して住宅の建築を考えるとき、その土地や敷地が有する利用上の制限を事前に把握しておかなくてはなりません。建物の規模や用途は、土地の法令上の制限によって決まっているからです。
このページでは、住宅の建築制限について解説しながら、建築制限が必要な理由や解除方法についてお伝えします。
建ぺい率とは、土地面積と建築された建物面積の割合をパーセンテージであらわしたもので、行政により上限が決められています。その土地に対し、建ぺい率の上限を超える建物は建築できません。
用途地域とは、建築できる建物の種類や用途、建物の高さの制限を定めた地域です。全ての土地に定められるのではなく、都市計画法によって都市の環境保全や利便性向上のために定められた市街化地域と非線引き区域、準都市計画区域が対象となっています。
用途地域は「住居系」「商業」「工業系」の3つに大別され、さらに13種類のエリアに分かれています。それぞれの用途地域で建ぺい率の数値が定められていて、地域ごとに数値の上限が異なります。
その土地が複数または異なる用途地域にまたがる場合、各種制限ごとに適法方法が異なります。建物の用途は面積が大きいほうの用途が敷地全体に適用され、高さは用途の境界で分かれてそれぞれに適用されます。防火・準防火地域は、最も厳しいほうの規制が建物全体に適用されます。
容積率とは、建物の敷地面積に対する延べ床面積の割合です。その土地に対し、どのくらいの大きさの建物を建築できるかが分かります。延べ床面積とはそれぞれの階の床面積を合計した面積のことで、何階建ての住宅を建てられるかも容積率によって決まります。
ただし、玄関やバルコニー、ロフト、地下室、ビルトインガレージは延べ床面積に含まれません。そのため、これらがある建築物の容積率は緩和される場合があります。
指定容積率とは、都市計画で定められている容積率の最高限度のことで、用途地域ごとに数値が異なります。指定容積率がどのくらいかは、土地のある市区町村のWebサイトで確認できるためチェックしておきましょう。次に説明する「基準容積率」と比べて、小さいほうの数値が実際の容積率の上限となります。
基準容積率とは、前面道路の幅が12m未満の場合に道路の幅に応じて定まる容積率で、指定容積率よりも基準が厳しくなるケースで適用されます。基準容積率は、用途地域に定められた係数を、前面道路の幅にかけて求めることができます。
高さ制限とは、建物近隣の日当たりや風通しを確保するため、建物の高さに対してかけられた制限です。主に斜線制限、日影規制、絶対高さ制限、高度地区による制限、高度利用地区による制限、天空率に分かれています。
斜線制限とは、建物の周辺に及ぶ日照に関係する制限です。隣接する建物の向かい側の道路の日照確保を目的とした斜線制限を「道路斜線制限」と言い、住宅系用途地域は反対側の境界線から1mごとに1.25ｍ、それ以外の用途地域では1.5mと定められています。
隣地における日照の確保を目的としたものを「隣地斜線制限」と言い、隣地の建物が20mまたは31mを超える場合に適用されます。
建物の北側に隣接する周囲の日照を確保することを目的とした規制を「北側斜線規制」と言い、それぞれの用途地域で建築可能な範囲が異なります。
日影規制とは、周囲の日照を確保し、全く日が当たらないことがないよう、暦上の冬至の日を基準として建物の高さを制限する規制です。
基準が冬至に設定されている理由はその日が1年で最も影が長くなるためで、高さが10mを超える建物に対して課せられます。
冬至の日の午前8時から午後4時まで（北海道は午前9時から午後3時まで）の間、その場所に一定時間以上続けて影を生じないようにしなくてはなりません。
絶対高さ制限とは、第一種及び第二種低層住宅専用地域・田園住居地域のみに該当する建物の高さに対する制限です。住環境を良くするために、建物の高さが10mまたは12m以下に制限されています。いずれの高さに該当するかは、都市計画で規定されています。
高度地区とは、建物の高さに制限を定めている地区です。これは、建築基準法の規制のみでは建物の高さをコントロールするのに限界があるためで、自治体が高度地区と定めた地域においては、市街地の環境を維持するために自治体によって建築物の高さに制限がされています。
建物の高さの最低限度を定める「最低高さ制限」と最高限度を定める「最高高さ制限」の2つが課せられます。
高度地区とよく似た言葉に「高度利用地区」があります。これは、高層の建物を建設することによって地域の活性化や「高度利用＝高次元活用」を図る制度で、高度地区の「高度＝高さ」とは異なる意味合いを持っています。
高度利用地区では、建物の高さだけでなく、建ぺい率や容積率、建築面積などにも制限が課されます。
天空率とは、建築物を天空に投影し、平面上に正射影した場合に円の面積に対する空の面積の割合がどのくらいかを算出したもので、2003年の建築基準法改正によって新たに導入された高さ制限です。天空率が大きいほど、空が多く見えることをあらわします。
斜線制限がかかる建物の場合、天空率と比較して天空率のほうが大きければ、道路斜線や隣地斜線などの制限を受けずに建物を建てることができます。
建物を建築する際の制限は、建ぺい率や容積率、高さだけではありません。火災の危険を防ぐために定められる防火地域・準防火地域についても確認し、該当する場合には耐火建築物を建てる必要があります。
都市計画法において、市街地における火災の危険を防除するために定められた地域です。主に駅前や建物が密集した地域、幹線道路沿いなどが指定されています。
万一の火災時に延焼を防ぐ目的と、消防車などの緊急車両の通行を妨げないようにする目的で定められています。
防火地域の建物の場合、地階を含む3階以上の建物、延床面積100m²以上の建物は耐火建築物にする必要があります。
主に防火地域の周辺に広範囲で指定されることが多いのが準防火地域です。火災の際、延焼の速度を遅くして、市街地の防火に役立てる目的で指定されています。
準防火地域の建物では、地階を除く4階以上の建物、延床面積1,500m²以上の建物の場合は、耐火建築物にする必要があります。
建築制限は、整然とした街並みの形成や都市の景観を守る目的で課されるほか、良好な生活環境を保つことを目的に課されています。建物の周囲の誰もが良好な生活を送れるよう、日照や通風といった制限が課されているのもそのためです。
開発区域内では、工事完了公告があるまでの間は建築物の建築や特定工作物の建設をしてはなりません。
しかし、開発行為と建築行為が密接な関係にあるため、工事工程上の理由から、建築工事と切り離して施工することは難しい場合もあります。開発工事と建築工事を同時に行っても開発区域や周辺の安全性に支障がない場合、解除要件に従って申請すれば 建築制限を解除できます。
都市計画法とは、都市計画に必要な事項について定めた法律です。都市の健全な発展と秩序ある整備を図る目的で制定されました。
都道府県が定めた「都市計画区域」や「準都市計画区域」では、開発行為や建築等について、都市計画法および建築基準法に基づく規制が適用されます。
都市計画法の建築制限は、開発行為が許可どおり行われることを目的としています。そのため、都市計画法に則って申請し、承認されれば建築制限の解除はできますが、原則として検査済証が交付されるまでは建物を使用することはできません。
建築制限の解除をするには、都市計画法第37条に定められている規定を守り、要件に従って申請を行えば可能です。
建築制限の解除を申請する際には、「建築制限解除承認申請書」に概要説明書や土地利用計画図などの必要書類を添えて、市役所の都市計画課などへ提出する必要があります。
提出すべき書類や提出部数は地域の担当部署によって異なりますので、建築制限の解除を申請する場合は事前に確認しておきましょう。