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住宅資金としてローンを借りるには?

住宅資金としてローンを借りる際に知っていて欲しい融資の種類や金利タイプなどを紹介します。

住宅や土地代に住宅ローンが組めるが、審査が必須

住宅を建てるときには、住宅を建てる建築費用や住宅を建てる前提の土地にかかる費用として、住宅ローンを組むことができます。

ただし、注文住宅を建てるときには注意が必要です。注文住宅を建てるには、先に土地を購入しなければなりませんが、土地だけを購入するときに住宅ローンを利用することはできません。

一般的に、住宅ローンの利用対象は「居住用物件」とされています。利用条件には「居住用住宅の購入や建築、借り換え、リフォームのための資金」と記されているケースが多いです。

では注文住宅を建てるために土地を先に購入したいときはどうしたらよいのでしょうか。親族から譲り受けたり、現金一括で購入したりできる人ばかりではないでしょう。

ここで金融機関が選択肢として用意しているのは「分割融資」や「つなぎ融資」です。

分割融資

分割融資とは、その名のとおり、複数回に分けて融資を受ける方法のこと。分割融資のできる住宅ローンを契約すれば、先に購入する必要のある土地の費用だけでなく、着手金や中間金も支払うことが可能です。

分割融資は、住宅ローンと同程度の金利に設定されています。また、土地取得から2年以内に建物を建て住み始めるといった一定の条件を満たせば、住宅ローン控除を受けられます。

ただし、土地と建物に抵当権が設定されますのでご注意ください。抵当権の設定に関しては、登録免許税や収入印紙、司法書士への報酬などの支払いが発生します。融資を受ける金額や司法書士の報酬によって異なりますが、およそ数万円〜20万円かかります。

分割融資を提供しているかどうかや、どのように返済していくかは、金融機関によって異なりますのでご確認ください。

つなぎ融資

つなぎ融資とは、住宅ローンを契約するまでの「つなぎ」として実行される融資のことです。住宅の引き渡し前に発生する費用の支払いのために融資を受けることになります。

つなぎ融資は、分割融資と異なり担保にする土地や建物を用意する必要はありません。登記のときに支払う登録免許税にも、軽減税率の特例制度が設けられています。

つなぎ融資で借り入れた資金は、住宅ローンのように毎月一定額を返済するのではなく、住宅ローンの融資が実行されるときにまとめて返済することが一般的です。通常の住宅ローンは、変動金利の場合0.5~1%程度ですが、つなぎ融資は2~4%に設定している金融機関が多くなっています。また、つなぎ融資と住宅ローンは別の商品なので、契約は必ず2つになります。そのため、手数料や印紙代などの諸費用も2契約分必要です。

住宅ローンの金利タイプはよく検討すべき

住宅ローンを契約する際の金利タイプを選ぶ際、「低金利であること」だけに着目しないように注意しましょう。返済計画に合わせて適切な金利タイプを選ばなければ、余計に費用がかかってしまうことがあります。確実に返済できるよう計画を立てて、金利タイプを選ぶことが大切です。

金利タイプには大きく分けて、固定金利タイプと変動金利タイプの2種類あります。固定金利タイプの代表例が「全期間固定金利型」、変動金利タイプの代表例が「固定金利期間選択型」と「変動金利型」です。

全期間固定金利型

固定金利タイプの「全期間固定金利型」は、住宅ローンを契約したときに借り入れた金利で固定されるタイプです。全借入期間を通じて金利が一律のタイプと、途中から金利が上がる段階金利型があります。段階金利型であっても、借り入れたときにどの程度金利が上がるかが決められています。

全期間固定金利型のメリットは、以下の2つです。

全期間固定金利型は毎月の返済額が固定されるため、市場金利が大幅に上昇することによるリスクを避けることができます。返済額の合計も確定されるので、返済計画も立てやすいでしょう。

一方でデメリットとしては、以下の2つが挙げられます。

全期間固定金利型は、一般的に変動金利タイプの住宅ローンよりも金利が高くなります。また、もしも住宅ローンを契約したあとに金利が下がっても、契約時の金利で支払い続けなければなりません。

固定金利期間選択型

変動金利タイプの「固定金利期間選択型」は、住宅ローンを契約したときから一定期間の金利が固定されるタイプです。2年、3年、5年、10年などの期間を選びます。選んだ期間が終了したあとは、その時点の金利水準で変動金利型にするか、再び固定金利選択型にするかを選ぶことが可能です。

固定金利期間選択型のメリットは、以下の2つです。

固定金利期間選択型は、選んだ期間中は返済額を確定でき、返済額は増えないところにメリットがあります。もしも固定金利期間が終わったあとに金利が低下していれば、変動金利型を選択することによって返済額を減少させることも可能です。

それに対し、デメリットには以下の2つが考えられます。

固定金利期間選択型は、固定金利期間が終わったあとの返済額は確定できないので、返済計画を立てにくいといえます。また、固定金利期間終了後に変動金利型を選んだとき、金利が上昇していれば返済額が増加する可能性もあります。

変動金利型

変動金利タイプの「変動金利型」は、金融情勢の変化にともなって金利が変動するタイプです。一般的に、金利は半年ごとに変動します。

変動金利型のメリットは、主に以下の2つです。

変動金利型は、もしも借り入れたあとに市場金利が低下すれば、返済額が減少するというメリットが特徴です。また、ほかの金利タイプよりも金利が低いケースが多く見られます。

ただし、以下の2つがデメリットとして挙げられるので、注意が必要です。

変動金利型は金利の変動によって返済総額が変わるため、返済計画を立てにくいといえます。さらに、金利の上昇度合いによっては、利息部分の金額が返済額よりも大きくなってしまい「未払利息」が発生する恐れもあります。

返済方法について

ローンの返済方法には、主に「元金均等返済」と「元利均等返済」の2種類があります。返済方法を踏まえて、どのような返済計画を立てるかを考えましょう。

元金均等返済

元金均等返済は、毎月支払う返済額の元金部分が一定になる返済方法です。毎月の元金部分の金額は、元金を返済期間で均等に割ります。それに借り入れ残高に応じた利息が上乗せされます。

元利均等返済

元利均等返済は、毎月支払う返済額(元金+利息)が一定になる返済方法です。返済当初は利息の支払額が多く元金の減り方が遅いですが、月々の返済額が変わらないため返済計画を立てやすいといえます。

住宅ローンを借りる・融資を受ける際に注意したいこと

住宅ローンを借りたり融資を受けたりする際に注意しておくべきことは、資金計画を立てることとランニングコストを考慮することです。資金計画を立てるときは、ライフプランニングシートを活用することがおすすめ。固定資産税や修繕費を考慮することも大切です。